Wichtigster Tipp vorweg: Suchen Sie immer Ihre Experten vor Ort, am besten also in Lübeck. Steuerberater, Bausparkassen, Banken etc. kennen sich allgemein in der Finanzierung von Neubauten aus, aber die Lübecker Altstadthäuser passen nun mal nicht in dieses Raster. Für viele von ihnen ist die Materie zu unübersichtlich, das Risiko nicht kalkulierbar. Für die aus Lübeck aber ist die Altstadt ein Fakt.
Die Erfahrung hat gezeigt, dass der Sturz in das Abenteuer „Sanierung“ selten den Absturz in das finanzielle Fiasko bedeutet (nicht mehr als bei dem Häuschen „auf der grünen Wiese“). Und noch besser: Viele Versicherungen, Banken und Handwerker haben über Jahrzehnte gut an der Sanierung in Lübeck verdient. Das macht Mut und steigert deren Risikobereitschaft.
Aber: auch in Lübeck sind nicht alle „Experten“ gut. Die Spezialisten für Ihr Haus und ihre persönliche finanzielle Situation müssen Sie selbst finden.
Noch bevor Sie zur Bank gehen, sollten Sie mit einem guten Steuerberater reden. Wenn Sie bereits einen Steuerberater haben, dann fragen sie ihn, bevor Sie ein Haus kaufen. Gehen Sie kritisch mit seinem Rat um: nicht alle kennen sich auf diesem Gebiet aus. Eventuell: Steuerberater wechseln!
Sie können Sanierungskosten von der Einkommensteuer absetzen. Wenn Sie gut verdienen, kann das eine Menge Geld sein, wenn Sie keine Einkommensteuer zahlen, haben Sie gar nichts von diesen Bestimmungen.
Wo und wie erhalten Sie eine notwendige Steuerbescheinigung? Wenn Ihr Haus unter Denkmalschutz steht, ist der Bereich Denkmalpflege Ihr Ansprechpartner.
Wenn Ihr Haus in einem (förmlich festgelegten) Sanierungsgebiet liegt, ist die Abteilung Stadtsanierung im Bereich Bau der Hansestadt Lübeck zuständig.
Der Ablauf ist in beiden Fällen der gleiche. Was Sie vorhaben, muss vorher abgesprochen und genehmigt sein. Nach Beendigung der Baumaßnahme holen Sie sich das vorgeschriebene Antragsformular. Nach Gewerken getrennt tragen Sie dort alle Rechnungen ein (nicht die, die andere für Sie bezahlt haben, z.B. die Possehl-Stiftung). Der Sachbearbeiter prüft alle Rechnungen und entscheidet, ob die belegten Maßnahmen dem Sanierungszweck – das heißt: der Wiederherstellung und der zeitgemäßen Nutzung – dienten. Die Steuerbescheinigung reichen Sie dann mit Ihrer Einkommensteuer-Erklärung ein.
Die KfW Förderbank bietet Förderungsprogramme an, die Darlehen zu sehr günstigen Zinssätzen ermöglichen. Die Programme wechseln häufig, Auskünfte geben alle Banken und Sparkassen.
Wenn Sie keine Hausbank haben, der Sie die Finanzierung Ihres Vorhabens zutrauen, dann wenden Sie sich an die Investitionsbank des Landes Schleswig-Holstein. Sie hat eine Zweigstelle hier in Lübeck. Ihre Büroräume liegen im 2. OG des „IHK-Gebäudes“. Der Haupteingang befindet sich an der Fackenburger Allee.
Professionelle Finanzberater – möglichst unabhängig (keine Vertreter von Versicherungen) – erstellen ein Finanzierungskonzept, stellen dann Marktvergleiche an und suchen die für Ihren Fall günstigste Bank. Optimal wäre: Steuerberater, Finanzierungsexperte und Bauherr setzten sich an einen Tisch und fänden die optimale Lösung.
Bausparkassen leisten mehr als nur den Abschluss von Bausparverträgen. Sie liefern auch ganze Finanzierungskonzepte. Wenn Sie bereits einen Bausparvertrag haben, dann gehen Sie (bevor Sie eine Bank aufsuchen) zuerst dorthin.
Wenn Ihr Bausparvertrag zuteilungsreif ist, ist das prima. Für wenig Zinsen bekommen Sie gutes Geld. Aber in der Regel sind die monatlichen Belastungen hoch, weil die Tilgungsrate hoch ist. Der Vorteil: Sie sind Ihre Schulden schnell los.
Wenn Sie einen wenig angezahlten Bausparvertrag vorfinanzieren wollen, dann wird's richtig teuer. Neben den Zinsen (Zinsen müssen Sie auch für den Betrag zahlen, den Sie bereits angespart haben) müssen Sie weiter die vollen Raten für den Vertrag zahlen, bis er zuteilungsreif ist.
Wenn Sie eine Lebensversicherung haben, die bereits einige Jahre läuft, dann können Sie diese verpfänden: Sie erhalten ein Darlehen von der Bank, indem Sie Ihre Lebensversicherung an die Bank abtreten und nur die Zinsen zahlen. Wenn die Versicherung fällig wird, erhält die Bank die Versicherungssumme, und damit haben Sie Ihr Darlehen getilgt.
Versicherungen sind meist teurer als Banken, dafür begnügen sie sich eventuell mit einer Grundbucheintragung an 2. Stelle. Sie sparen bei der Finanzierung über Lebensversicherung die Amortisation des Darlehens, müssen dafür aber laufend die Versicherungsprämien zahlen.
Banken geben Darlehen zur (Teil-)finanzierung von Kauf und Sanierung Ihres Hauses. Als Sicherheit werden im Grundbuch Hypotheken zugunsten der Bank eingetragen. Dabei wollen die Banken möglichst den ersten Rang. Je mehr Eigengeld Sie haben, desto günstiger können die Zinsen für Sie sein. Banken haben unterschiedliche Beleihungsgrenzen. Wenn Sie nicht mehr als 60% der Gesamtkosten finanzieren wollen, ist alles im grünen Bereich. Bei hohen Grenzen zögern viele Banken. Auf jeden Fall wird's teurer.
Die Bank will Zinsen und irgendwann ihr Geld zurück. Bevor sie Ihnen ein Darlehen gewährt, wird sie Ihre Kreditwürdigkeit überprüfen. Dazu müssen Sie Ihre Einkommensverhältnisse und Ihre laufenden finanziellen Verpflichtungen offen legen. Die Bank lässt diese Angaben durch die Schufa überprüfen, dem müssen Sie natürlich zustimmen, wenn nicht, gibt's kein Geld.
Das ist das Geld, das Sie selbst locker haben. Möglichst (mindestens) ein Drittel der Gesamtsumme sollte als Eigenmittel zur Verfügung stehen.
Jede Kommune ist verpflichtet, etwas für den Denkmalschutz zu tun. Dafür stehen auch Gelder als Zuschüsse bereit. Auch beim Bereich Denkmalpflege der Hansestadt Lübeck. Da es in Lübeck sehr viele besondere Kulturdenkmale gibt, kann der einzelne nicht viel erwarten.
Wenn Ihr Haus ein besonderes Kulturdenkmal ist und Sie eine umfangreiche Sanierung planen – in Abstimmung und mit Zustimmung der Denkmalpflege – dann haben Sie gute Chancen, bei der Possehl-Stiftung einen Zuschuss zum „denkmalpflegerischen Mehraufwand“ zu erhalten. Inzwischen werden auch nicht denkmalgeschützte historische Häuser gefördert. Ein Antragsformular erhalten Sie in der Geschäftsstelle der Stiftung oder online. Dem Antrag können Sie dann entnehmen, was Sie sonst noch einreichen müssen.
Wichtig: der Antrag muss vor Beginn der Maßnahme gestellt werden (Ausnahmen bei besonderer Begründung)! Anspruch auf Förderung hat niemand. Wer wie viel bekommt, das entscheidet der Vorstand der Stiftung. Bei Sanierungsvorhaben besichtigt ein Ausschuss der Stiftung vorher das Haus und gibt seine Empfehlung an den Vorstand.
Bei hochkarätigen Denkmalen gibt die Deutsche Stiftung Denkmalschutz Zuschüsse. Fragen Sie beim Bereich Denkmalpflege, ob sich ein Antrag lohnt.
Für die laufende Instandhaltung sollten Sie monatlich – nach Fertigstellung des Hauses – einen festen Betrag zurücklegen. Häuser sind „lebende Wesen“, sie wollen ständig betreut und gepflegt werden. Manches davon kostet Geld, aber das ist bei Neubauten auch nicht anders.